Imobiliário Logístico e Industrial: procura sólida e oferta curta colocam a logística em Portugal numa nova fase de exigência

Artigo publicado na revista Logística Moderna, na edição de abril, da autoria de Luís Reis – Industrial & Logistics Agency da B. Prime

O imobiliário logístico em Portugal entrou numa nova etapa. Já não vive o ritmo quase febril dos anos imediatamente posteriores à pandemia, mas continua longe de um cenário de retração. O que o setor mostra hoje é outra coisa, uma procura estruturalmente robusta, mais seletiva, mais técnica e mais exigente, confrontada com uma oferta ainda insuficiente para responder ao novo perfil de ocupantes e investidores.

Um setor limitado pela escassez de produto moderno, pressionado por custos mais elevados, por exigências técnicas mais sofisticadas e por um mapa geográfico que começa a alargar-se para lá dos corredores tradicionais.

Esta leitura é importante porque desmonta uma interpretação apressada dos números. Em várias respostas, 2025 surge como um ano de normalização depois do pico de 2024. A Dils fala num take-up nacional de 484.967 m², com uma quebra de cerca de 39% face ao ano anterior, mas sublinha que os ativos logísticos revelaram maior resiliência do que o segmento industrial. Já a Savills refere uma redução da ocupação para cerca de 500 mil m², ainda assim enquadrada num mercado com 1,2 milhões de m² de procura registada no final de 2025. A CBRE, por seu lado, descreve o momento como um “novo normal”, com a procura a manter-se acima da média histórica e a estabilizar perto dos 380 mil a 400 mil m² por ano. Em comum, estas leituras sugerem que a desaceleração estatística não corresponde a perda de tração estrutural, mas antes à dificuldade em transformar procura em ocupação num mercado onde faltam espaços compatíveis com as necessidades atuais.

A escassez surge como o grande consenso das entrevistas. Lisboa e Porto continuam a concentrar a maior pressão. A CBRE aponta para disponibilidades inferiores a 3% em Lisboa e abaixo de 1% no Porto, neste último caso, um dos níveis mais baixos da Europa. Segundo a Savills, apenas cerca de 3% do stock logístico português está disponível para ocupação. O Grupo Garcia sintetiza bem a questão ao notar que o problema não é “falta de metros quadrados”, mas falta de produto moderno, bem servido por infraestruturas e pronto a operar. Também aqui a Panattoni insiste na limitação estrutural da oferta, sobretudo quando se fala de stock institucional, Classe A e pronto a ocupar, enquanto a B. Prime reforça que a falta de armazéns modernos é especialmente aguda nas zonas prime de Lisboa e do Porto.

A conclusão é difícil de contornar. O mercado continua a ter procura, mas essa procura disputa um número reduzido de ativos capazes de responder aos critérios técnicos, operacionais e ambientais que hoje são exigidos. Isto ajuda a explicar porque é que as rendas continuam sob pressão, mesmo num contexto de maior seletividade.

Quando a oferta moderna é curta, bem localizada e cara de construir, o prémio de renda tende a consolidar-se. A Dils situa as rendas prime da Zona 1 de Lisboa entre 5,25 e 6,25 euros por metro quadrado por mês, com Aveiras e Azambuja a consolidarem-se ligeiramente abaixo, mas em trajetória positiva. Já a Panattoni observa que o diferencial de rendas entre produto obsoleto e ativos de Classe A aumentou significativamente, porque os ocupantes aceitam pagar mais por eficiência, desempenho energético e localização. A Logicor, por seu lado, nota yields estáveis e rendas em crescimento, sustentadas por uma pressão persistente da procura.

Na leitura da B.Prime, a subida dos custos de construção e do solo torna inevitável a necessidade de rendas mais altas para viabilizar novos projetos. O resultado é um mercado em que a renda deixou de ser apenas reflexo da escassez, passou também a refletir o custo crescente de produzir ativos com um standard técnico muito superior ao do parque existente.

Se a escassez de oferta moderna é o primeiro grande traço do momento atual, a transformação da procura é o segundo. Um mercado mais diversificado do que há poucos anos. Os 3PL aparecem repetidamente como o principal motor da procura, mas não surgem sozinhos. O retalho continua muito ativo, em parte porque está a incorporar operações de last mile nas suas redes físicas. O e-commerce mantém peso. A indústria volta a ganhar relevância por via do nearshoring e da relocalização produtiva. A grande distribuição alimentar surge, na leitura da B. Prime, como outro vetor importante de investimento em centros de grande escala. Segundo a Savills, os 3PL são hoje o setor mais forte, precisamente porque servem atividades de e-commerce, indústria e retalho. Já a CBRE vai mais longe e fala numa nova geração de projetos logísticos moldada por quatro pilares, a logística pura, o retalho, o comércio eletrónico e a indústria. O que torna o mercado menos dependente de um único ciclo de procura e reforça a sua resiliência estrutural.

Ao mesmo tempo, essa procura diversificada tornou-se muito mais sofisticada. O novo ocupante logístico já não procura apenas localização e área, procura um ativo que funcione como extensão da sua operação. Quase todas as respostas convergem neste ponto. Pé-direito elevado, com 12 metros a surgir como referência recorrente, múltiplos cais, layout flexível, pavimentos de alta performance, acessos e áreas de manobra eficientes, possibilidade de expansão, infraestruturas de dados, preparação para painéis solares e melhor desempenho energético. Áreas de escritórios otimizadas, iluminação LED, logradouros funcionais e licenciamento industrial e logístico integralmente conforme. A esta leitura soma-se o Grupo Garcia, que acrescenta normas internacionais de segurança, requisitos seguradores, conforto e bem‑estar. A B. Prime fala num “padrão mínimo” que subiu bastante. O ativo logístico deixou de ser um contentor passivo de mercadoria e é cada vez mais uma infraestrutura operacional, tecnológica e energeticamente preparada.

É neste ponto que a ideia de que “já não basta localização” se torna especialmente pertinente. A localização continua a ser o primeiro filtro e vários players sublinham isso. A Logicor diz que, apesar da exigência técnica crescente, a localização permanece o principal fator de decisão. Também a Dils sustenta que a localização continua a ser incontornável, mas acrescenta que um armazém mal especificado perde competitividade mesmo em zona prime. A Panattoni resume bem a nova fasquia, os ocupantes exigem localização prime e qualidade de padrão institucional. O setor não substituiu um critério pelo outro, passou a exigir os dois e é precisamente esta combinação que estreita ainda mais o mercado disponível.

Há localizações fortes, sem produto moderno suficiente e há produto tecnicamente melhorado, sem massa crítica ou conexão logística comparável aos eixos tradicionais. É na intersecção entre localização, especificação e rapidez de execução que se joga agora grande parte da competitividade. A automação ajuda a perceber a profundidade desta mudança. Em praticamente todas as entrevistas, a robotização e a automatização já não aparecem como hipótese futura, mas como variável concreta de conceção do edifício. A CBRE fala em layouts mais limpos, maior capacidade energética e conectividade reforçada para integrar robots, sorting e fluxos automáticos. No Grupo Garcia, os armazéns surgem descritos como plataformas tecnológicas, desenhadas para armazenagem em altura, fluxos mais densos, operação contínua e redundância dos sistemas críticos. Já a Cushman & Wakefield refere cérceas significativamente superiores para acomodar soluções robotizadas e armazenamento vertical. A B. Prime diz, que o edifício tem de ser “future-proof”. A Savills acrescenta ainda, uma nuance importante, a automação ainda não é um requisito universal, mas muitos dos novos projetos já são concebidos a pensar nela e quando existem necessidades específicas, surgem projetos desenvolvidos de raiz. O que isto mostra é que a tecnologia já está a moldar o ativo desde a estrutura e não apenas a ser acrescentada a posteriori.

Essa transformação tem efeitos diretos nos custos, na velocidade a que a oferta pode chegar ao mercado. A pressão dos custos de construção, da mão-de-obra, dos materiais, da exigência técnica e do preço do solo é reiterada por quase todos os entrevistados. Segundo a Savills, há que distinguir entre terrenos finalistas e terrenos com simples potencial de construção, notando que os primeiros são escassos e por isso, os que mais valorizam. Já a Logicor identifica uma dificuldade crescente em encontrar terrenos bem localizados a preços que tornem os projetos financeiramente viáveis e aponta a incerteza e a demora do licenciamento municipal como um dos principais obstáculos. A esta equação, a Dils junta escassez de solo industrial licenciado, as limitações de infraestrutura elétrica e a obsolescência do parque existente. Por seu lado, a Cushman & Wakefield vai ao ponto de dizer que a pressão dos custos já levou promotores a desistirem de alguns terrenos, por inviabilidade económica. O mercado precisa de mais oferta, mas gerar essa oferta tornou-se mais caro, mais demorado e mais dependente de fatores administrativos e de infraestruturas que escapam à simples vontade de investir.

É por isso que a expansão geográfica do mercado ganhou tanta relevância. O eixo Lisboa‑Azambuja continua a ser, para vários players, a “milha de ouro” da logística nacional. A pressão da procura mantém este corredor como principal referência, mas a falta de disponibilidade empurra já parte do mercado para zonas alternativas. A Savills identifica procura intensa no eixo Loures‑Alverca e Castanheira‑Azambuja, mas também crescente interesse em Montijo‑Alcochete‑Benavente. Já a B. Prime fala igualmente em Benavente, Alcochete e até em áreas dos eixos A23 e A25. Por seu lado, a Logicor acrescenta Palmela e Montijo, no Sul e Vila Nova de Gaia e Santo Tirso, no Norte. A Panattoni sublinha, por sua vez, o valor de Santarém, de Benavente e do corredor da A41, entre Santa Maria da Feira e Matosinhos, enquanto a Dils destaca Setúbal, Maia, Valongo e Trofa, além de sublinhar a escassez estrutural da logística intraurbana em Lisboa para operações de last mile.

Na prática, o país logístico continua a ter dois centros gravitacionais, mas a sua periferia funcional está a densificar-se rapidamente. Essa reconfiguração territorial não é apenas um efeito da escassez, é também uma oportunidade de reequilíbrio e crescimento. Na leitura da Cushman & Wakefield, as áreas periféricas de Lisboa e Porto tenderão a ser vistas como novas zonas prime do ponto de vista logístico e industrial. Benavente, Santarém, Santo Tirso, Famalicão, Gaia e Santa Maria da Feira surgem, nessa leitura, como corredores cada vez mais consolidados. Já a Dils aponta Aveiras e Setúbal como polos em afirmação e abre ainda a porta ao reposicionamento de ativos antigos e à formalização de projetos de Industrial Outdoor Storage (IOS). Num plano mais ibérico, a Panattoni observa que localizações hoje mais secundárias em termos demográficos podem também ganhar tração, desde que melhorem as infraestruturas e a ligação às Cadeias de Abastecimento. Esta deslocação do centro de gravidade da procura não anula Lisboa e Porto, pelo contrário, resulta da pressão acumulada nesses mercados e da necessidade de criar alternativas funcionais e economicamente viáveis.

Ao mesmo tempo, a tipologia procurada também se vem a clarificar. A Logicor refere procura por frações entre 6.000 m² e 15.000 m², especialmente aptas a operações de cross-dock. A Dils situa o intervalo mais procurado entre 10.000 m² e 25.000 m², tanto em leasing como em investimento. A Panattoni, por sua vez, fala em centros de distribuição de média e grande dimensão, entre 10.000 e 60.000 m², mas sublinha também a necessidade de unidades menores e flexíveis a partir dos 5.000 m² para resposta urbana e ocupação faseada. Isto significa que o mercado não está a convergir para uma única tipologia. O que existe é uma segmentação mais fina da procura, plataformas de grande escala para distribuição nacional, ativos intermédios com forte eficiência operacional, cross-dock e last mile em zonas mais próximas dos centros de consumo e built-to-suit (projetos à medida), para operações com requisitos muito específicos.

O denominador comum não está na dimensão exata, mas na adaptabilidade do ativo e na sua compatibilidade com operações mais exigentes. É precisamente nesse ponto que o built-to-suit ganha protagonismo. Em ambientes de forte seletividade, escassez de solo licenciado e exigência técnica elevada, o ativo desenhado à medida torna-se uma forma de reduzir risco operacional e alinhar melhor ocupante, promotor e investidor. A Dils fala numa procura fortemente orientada para projetos built-to-suit e pré-arrendados. Já a Panattoni apresenta vários exemplos de desenvolvimento com essa lógica, incluindo plataformas de grande dimensão e soluções urbanas mais flexíveis. O mercado parece favorecer este modelo, quando o ocupante sabe o que precisa, o promotor procura garantir viabilidade e o investidor privilegia segurança de rendimento. Isso não significa o desaparecimento da promoção em multi‑inquilino, mas sugere um mercado onde a previsibilidade, o compromisso firme de ocupação e a adequação técnica do ativo passam a ter mais peso do que no ciclo anterior.

No investimento, a história também já não é a de um mercado em fase de descoberta. Portugal é descrito, nas entrevistas, como um destino logístico mais maduro, mais institucionalizado e mais líquido do que era há poucos anos. A Panattoni insiste no predomínio do capital institucional internacional e numa atenção crescente à conectividade, à visibilidade do rendimento e ao desempenho ESG. Já a Dils nota o peso das estratégias value‑add num contexto de escassez de ativos prime/core e refere um investimento anual de 299 milhões de euros, mais 18% do que em 2024. Por seu lado, a CBRE acrescenta uma nota relevante, o capital português representou cerca de 33% do investimento imobiliário comercial em 2025, o que aponta para uma maior mobilização nacional no segmento. No mesmo sentido, a Logicor fala de maior apetite de bancos e seguradoras nacionais. O mercado, em suma, continua a atrair capital externo, mas já mostra também uma base doméstica mais ativa, o que pode ser relevante para dar profundidade e continuidade ao ciclo de desenvolvimento.

Esse apetite, porém, está longe de ser indiferenciado. Os investidores que emergem destas entrevistas são descritos como mais disciplinados, mais seletivos e mais atentos ao risco de obsolescência. A compressão fácil de yields pertence ao ciclo anterior, agora o foco recai sobre qualidade do ativo, localização, contratos, solidez do ocupante, flexibilidade futura, eficiência energética e capacidade de adaptação a enquadramentos regulatórios mais exigentes. Segundo a Dils, as yields prime estabilizaram entre 5,25% e 5,75% para ativos de elevada qualidade, podendo ultrapassar 6% em situações com maior risco. Já a Panattoni sublinha que as yields prime portuguesas já se aproximam das de Espanha quando se trata de ativos modernos, novos e arrendados a longo prazo. Isto mostra duas coisas ao mesmo tempo, o mercado português ainda oferece spreads interessantes, mas a diferença entre ativo prime e produto obsoleto está a tornar-se mais visível, tanto em valor como em liquidez.

É neste quadro, que a sustentabilidade deixa definitivamente de ser apenas um argumento para passar a critério de mercado. A formulação varia, mas a tendência é nítida. A B. Prime diz que, legalmente, as certificações não são obrigatórias, mas na prática caminham nesse sentido. Também o Grupo Garcia considera o alinhamento ESG incontornável e desloca a discussão da obrigatoriedade para o nível de desempenho. Já a CBRE vai mais longe e diz que, na prática, as certificações já são indispensáveis, apontando mesmo que cerca de 15% dos ocupantes as consideram decisivas na escolha do ativo e que todos os novos projetos são certificados. A Savills nota, por sua vez, que menos de 10% do parque logístico está hoje certificado, mas prevê nova vaga de desenvolvimento já com certificação integrada. Por fim, a Logicor introduz uma nuance útil ao dizer que este tema pesa ainda mais nos investidores do que nos ocupantes finais, embora a própria empresa só promova edifícios com BREEAM Excellent ou superior.

No conjunto, a mensagem é clara, ESG já influencia arrendamento, financiamento, valorização, reputação e liquidez. Sem esse filtro, o risco de desatualização acelera. Também aqui o tema da obsolescência regressa como peça central. A Panattoni observa que grande parte do stock em Lisboa e Porto está desatualizado e já não cumpre os requisitos operacionais atuais. Já a Dils refere, de forma explícita, o risco crescente de obsolescência de uma parte significativa do parque logístico nacional. A CBRE considera, no entanto, que essa obsolescência não deverá ser travão imediato no médio prazo, porque a procura continua a absorver praticamente todo o stock existente. Esta combinação é particularmente interessante, o mercado consegue ainda colocar produto menos qualificado porque a escassez é muito grande, mas essa absorção não resolve o problema de fundo. Pelo contrário, pode mascará‑lo durante algum tempo. Mais cedo ou mais tarde, a renovação do stock obsoleto terá de acelerar, seja por pressão dos ocupantes, dos investidores, da regulação, da energia ou da competição entre ativos.

A Panattoni fala numa estratégia ibérica integrada e numa progressiva institucionalização do mercado português. Já a Dils descreve um ambiente de maior disciplina financeira e técnica. Por seu lado, a CBRE fala num setor cada vez mais competitivo e resiliente. O mercado português está a sair de uma fase em que bastava “ter produto” para entrar numa etapa em que será necessário ter o produto certo, no local certo, com o standard certo, a energia certa, o licenciamento certo e o timing certo. O que antes podia ser resolvido com a ocupação quase automática de qualquer armazém razoavelmente funcional começa a deslocar‑se para um modelo mais próximo dos mercados europeus maduros, ainda que com as especificidades de uma oferta historicamente curta.

Essa maturação, porém, não elimina os bloqueios clássicos do contexto português. O licenciamento volta a surgir como gargalo estrutural. A Logicor fala em demora e incerteza nos processos municipais. Também a Dils refere complexidade urbanística e tempos de licenciamento como fator crítico. Já a Panattoni sublinha o desafio do time‑to‑market e a dificuldade em desenvolver terrenos prontos a construir com velocidade suficiente para não perder oportunidades, inclusive de nearshoring, para geografias mais céleres. Em todas estas leituras, o mesmo problema aparece com formulações diferentes, há apetite para investir, há ocupantes para absorver, há espaço para modernizar, mas a passagem da oportunidade à execução continua a ser demasiado lenta. É por isso que a discussão sobre competitividade logística já não pode limitar‑se ao preço da mão‑de‑obra, à localização geográfica do país ou à qualidade dos portos. Passa também pela velocidade com que o sistema consegue transformar solo, licenciamento e capital em oferta operacional.

No horizonte dos próximos três a cinco anos, o cenário dominante nas respostas é de crescimento sustentado, mas mais exigente e seletivo. A CBRE prevê procura estabilizada num patamar elevado, rendas em ligeira subida e um mercado ainda muito apertado do lado da oferta. A Savills aponta para crescimento expressivo do pipeline e para uma aproximação gradual do stock português ao padrão europeu. Já a B. Prime antecipa mais desenvolvimento fora dos centros tradicionais e ESG cada vez mais central nas decisões. O Grupo Garcia espera procura seletiva por plataformas modernas, eficientes, sustentáveis e bem localizadas, com renovação inevitável do stock obsoleto. Segundo a Dils, haverá maior polarização entre produto prime e secundário, crescimento moderado das rendas, predominância de projetos built‑to‑suit e potencial de valorização estrutural. A Panattoni acrescenta, por fim, que o e‑commerce poderá ser um motor forte para instalações de última milha nos próximos anos e que o mercado português continuará a ganhar espessura num enquadramento ibérico mais integrado. O fio comum é claro, não se antecipa uma retração, mas sim um mercado mais maduro, mais técnico e mais exigente na seleção dos ativos que irão liderar a próxima fase.

No fundo, o setor logístico em Portugal está a viver uma transição com dupla natureza. Por um lado, continua a ser um mercado pressionado pela falta de oferta e sustentado por fundamentos sólidos de procura. Por outro, está a redefinir o próprio conceito de ativo competitivo. O edifício logístico contemporâneo já não se mede apenas por localização, área e renda, mede‑se pela sua capacidade para acomodar tecnologia, responder a critérios ESG, reduzir custos operacionais, suportar automação, atrair mão‑de‑obra, integrar energia, manter liquidez e resistir ao risco de obsolescência. É isso que torna o momento atual particularmente relevante, não se trata apenas de construir mais. Trata‑se de construir melhor, mais depressa e nos sítios certos. E essa exigência acrescida será, muito provavelmente, a linha que separará os ativos que lideram a próxima fase do mercado daqueles que ficarão para trás.