Promotores de projetos imobiliários “fogem” de Lisboa para o Porto

Artigo publicado no jornal Expresso a 30 de outubro de 2025, da autoria de Jorge Bota – Managing Partner da B. Prime

O Porto está a ficar mais atrativo para promotores e investidores imobiliários. Em cinco anos, o licenciamento da construção de novos edifícios naquela cidade cerca de 88%, enquanto em Lisboa subiram 24%. A cidade Invicta é a porta de entrada de vários investidores internacionais que escolheram a região para iniciarem a sua atividade em Portugal

Jorge Bota, sócio-gerente da consultora imobiliária B.Prime, considera que o Porto é “um caso de sucesso”. Há “várias situações” em que “grandes promotores e investidores” tinham projetos planeados para Lisboa, principalmente de habitação, mas devido à “incerteza de quando teriam autorização para avançar”, transferiram-nos para o Porto.

“O licenciamento em Lisboa demora entre quatro a cinco anos. No Porto é até um ano”, diz Manuel Maria Gonçalves, diretor-geral da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários — APPII. “Cada ano de atraso de licenciamento custa €500 por metro quadrado”, ou seja, numa casa de 75 m2, acresce ao valor final €37.500. “Com uma tributação próxima de 40%, é natural que os promotores procurem mercados onde os processos funcionem e os prazos sejam previsíveis”, diz.

Jorge Bota refere que o Porto tem “maior capacidade de resposta e de diálogo com os investidores” devido a um forte investimento da Câmara Municipal do Porto em modernizar o departamento de urbanismo, nomeadamente através da digitalização de processos. O licenciamento “não é mais fácil, mas funciona melhor”. Ainda assim, Lisboa já “melhorou ligeiramente, mas está muito longe da dinâmica, da capacidade e do profissionalismo do Porto”.

“Cada ano de atraso de licenciamento custa 500 euros por metro quadrado”. Numa casa de 75 m2, acresce €37.500

Os dados do INE sobre o licenciamento de edifícios indicam que, entre 2016 e 2024, foram licenciados em média por ano 449 imóveis no Porto e 425 em Lisboa. Quando se analisa o crescimento do licenciamento para habitação nos últimos dez anos, o Porto disparou, com um aumento de 439%. Em Lisboa, foi apenas 18%.

No registo de novas construções para habitação, o Porto realizou centenas, enquanto Lisboa não ultrapassou a centena, desde 2001. Também nos licenciamentos para habitação, relacionados com alterações e reconstruções, em dez anos, o Porto registou 3697 e Lisboa apenas 2280. Na capital “a escassez de terreno e o preço elevado acabam por canalizar o investimento para a reabilitação, que é mais complexa e demorada”, mas “não aumenta de forma estrutural a oferta de habitação”, alerta Manuel Maria Gonçalves.

“Quando existem alternativas em mercados bastante positivos e atrativos, como o Porto, os investidores não hesitam”, diz Jorge Bota. “Mesmo com custos de entrada e disponibilidade de terreno iguais, iam continuar a querer ir para o Porto” devido à celeridade nos licenciamentos, acrescenta o diretor-geral da APPII.

Também a conclusão das obras revela grandes diferenças. Entre 2014 e 2024, Lisboa diminui 204%, mas no Porto aumentou 156%. Nos imóveis para habitação, sucede o mesmo. Em 2024, Lisboa registava 53 edifícios concluídos, enquanto o Porto tinha 256. Ao observar apenas habitação de nova construção, no ano passado, foram completados oito edifícios em Lisboa, enquanto o Porto atingiu os 122.

Porto, porta de entrada 
para investidores

No evento Porto Property Pace, organizado recentemente pela consultora CBRE, a ideia deixada pelos seus responsáveis foi a de que a cidade é amiga do investimento, e, por isso, vários investidores internacionais escolheram a região para iniciarem a sua atividade em Portugal.

Ao Expresso, Pedro Leiria Pinto, responsável pelo mercado de capitais da CBRE Portugal, destaca que, relativamente à maior facilidade de licenciamento de projetos na zona do Porto face a Lisboa, “trata-se de um statement do mercado, por variados exemplos e pelo histórico, devido ao grau de complexidade e tempo de processo”.

Número de obras licenciadas em Lisboa e Porto…

Aponta alguns exemplos de grupos que entraram no norte — em especial na cidade do Porto —, mas adverte que não se pode assumir que exista uma correlação direta com o licenciamento. “Podem ser simples oportunidades de mercado”, frisa Pedro Leiria Pinto.

Na hotelaria, são conhecidos os casos do grupo asiático Gaw Capital, dono dos hotéis Infante Sagres e InterContinental; do PGIM — grupo internacional com investimentos em diferentes áreas de atividade —; e da cadeia de luxo Maison Albar, que comprou o Hotel Monumental, na Avenida dos Aliados, e que está a expandir-se, tendo aberto recentemente a unidade Maison Albar — Amoure, em Braga.

Em 2024, Lisboa registava a conclusão de 53 edifícios de habitação em Lisboa, enquanto o Porto atingiu os 256

Na área das residências de estudantes, destaca-se a entrada do grupo Hines, com a aquisição de um projeto em Paranhos que terá 573 camas e uma área construída de 19.579 m2, com abertura prevista para o final de 2026.

Na área do retalho, a CBRE enfatiza a aquisição, pela L Catterton — braço de investimentos da gigante francesa LVMH, dona da Louis Vuitton —, do centro comercial Nosso Shopping, em Vila Real, por €78,83 milhões.

Mais terrenos disponíveis

“A maior disponibilidade de terrenos no Porto e de edifícios para demolir, que permitem a construção de empreendimentos de alguma dimensão”, é uma das razões que levou a ReVentures — grupo nacional especializado no desenvolvimento de projetos de residências de estudantes e seniores nas principais cidades do país — a alocar a este mercado uma fatia significativa do investimento total estimado para os próximos três a quatro anos, cerca de €500 milhões.

Hugo Gonçalves, sócio administrador da ReVentures, explica que, embora o licenciamento seja normalmente um ponto positivo, há outros aspetos importantes no avanço dos projetos no Porto, como a “disponibilidade de terrenos” e a “valores ainda comportáveis”. Em Lisboa, “o preço subiu muito”, porque há “menos terrenos”, diz.

… e de obras concluídas

“O Porto antecipou-se e fez a informatização da plataforma, o que permite ver o andamento do projeto”. E, salvo alguns contratempos — sobretudo quando é necessária a aprovação de entidades públicas —, o avanço do projeto cumpre os prazos. “Temos boas experiências, mas já tivemos algumas menos boas”, refere, citando o licenciamento da residência de estudantes junto à Escola Carolina Michaelis, “que demorou seis anos, porque era necessária a autorização do Estado”. Já “Lisboa tem mais projetos, mais entidades para consulta e mais burocracia”, acrescenta.

No entanto, adverte que, no caso dos segmentos sénior e estudantil, é necessário considerar aspetos como o “poder de compra” e a “procura” e, neste caso, Lisboa tem maior potencial em detrimento do Porto. Por isso, no caso dos investimentos da ReVentures, destaca que a “repartição do investimento é de 60/40”.

De referir que, das sete residências seniores previstas, com um total de 900 apartamentos, três destinam-se ao Porto e região, sendo que uma delas ficará na Avenida da Boavista. Já no segmento estudantil, onde estão previstas 12 residências, com três mil camas/apartamentos, os projetos destinam-se a Lisboa, Porto, Coimbra e Braga.